金鼎淮河路9号小区位于银滩偏东的区域,在售新房中以一居室小户型为主,对来这里度假的老年人群有很明显的针对性•◇☆◁○。
凭海景房火了这么多年的乳山到底怎么了■◇▼=▷○?近日,《每日经济新闻》记者实地探访威海乳山发现★•☆=,当地二手房价格只有新房价格的一半左右★…★○,各地“看房团”成为新房购买主力。当地从业多年的中介告诉记者,楼层高一些的房子■=•…,价格甚至还不如10年前△★■□。一套顶层阁楼的交易单价,可以低至1800元/平方米。
卖给收房的中介还要再打个对折。”这是中介张先生的一句玩笑,◆▪“我卖给别的买家可能是亏一半!
新房审批已经叫停,目前银滩能够让各地★•☆◇=“看房团”购买的新房大多是这些前期烂尾盘活的项目■◆。正是在金鼎的重新包装下,这些烂尾楼盘得以重新入市销售☆★■●◁■。
记者通过询问该销售人员得知,银滩海景房中的新房目前很紧俏◇…-◇,且价格一路攀升•◇■…▲,简直就是买了就升值。
“银滩这里除了房子还是房子,很多人当时买了就没有住过。二手房也和新房没有区别,所以这里空置的房屋很多◇□▼★▼★,能交易的房源也很多□■▷☆,价格也就一直上不去。○▷”房屋中介张先生说。
本来就不多的商超关门很早,晚上不到8点○•△◇★○,记者想去超市买水,便被告知已经下班不再营业。夜幕中▽…◁,稍微有些人气的道路两边开始摆出了流动摊点○★△,兜售一些蔬菜、水果等生活必需品□△◁。
“我们不敢代卖金鼎的新房和二手房◇★▪▲□。■○•☆▽=”中介小王告诉记者:“人家不让卖,我们惹不起的-◁◆。”记者也询问了其他中介,得到的是同样的答案。此后,记者还通过各种二手房平台进行搜寻☆●▽□●,发现金鼎的二手房的确寥寥无几◆★☆■△▲。
张先生向记者举例道,10年前正是银滩海景房火爆的时候,当时的房价约为3500元/平方米。10年后的今天,价格大致是4000元/平方米,可以说基本没有变化。•◁◁▼•=“只有楼层低一些、如3层以下的房子价格有点上涨,楼层高一些的房子价格甚至还不如10年前。▽-▷▪”张先生说。
此后,政府出手了▼▷☆-△。先是丁文华因为合同诈骗罪而锒铛入狱。随即•-=▲,光谷新力和哈尔滨阳光进入破产清算程序。
如由乳山光谷新力房地产有限公司(以下简称光谷新力)开发的银龙湾本应在2013年交房▽△•-◁◆,当来自安徽的业主准备去收房时,得到的回应竟是“不知道什么时候能交房▪…”-△。而此时,距业主购房已有两年之久。同样☆▼,由哈尔滨阳光房地产开发有限公司(以下简称哈尔滨阳光)开发的海晶城也一度成为“烂摊子★…”,而这两家公司同属于一个老板——丁文华◇☆。
近日△=●■▪,记者从北京乘高铁6小时到达威海市,再乘坐城际大巴约2小时到达100公里外的乳山。6月末的小城乳山完全没有北方的燥热,凉风习习◇▽◆▲□,环境舒适而宁静■•□▽●。满街都是挂着京、冀、辽=■▽△○●、豫、闽车牌的私家车,这里的海景房市场几乎全靠外地人支撑。
《每日经济新闻》记者在该项目现场看到,新房外墙多以金黄色为主○▼=△,和周围的二手房有着鲜明的区别。
银滩一些二手房中介也曾试图同“看房团-▷”接触来推销低价的二手房,为此还引发过与新房项目销售人员之间的冲突。
一系列整合之后,银滩的新房销售重新起航。时隔多年□▪•◁□,“龙悦银滩海景花苑●-…”已经变成●□-◁=“旅居·国际城”◁-。《每日经济新闻》记者近日走进该小区,看到的仍然是丛生的杂草和半成品的别墅。
据记者统计,2007年至2010年,乳山房地产竣工总面积高达562●▪▲.34万平方米▷◇•◆□。显然,市场一时间难以消化如此多的房源。在一路高歌猛进之后■-,银滩出现了房源去化难题=△△▼□。
随着海景房的大量开发○△◇●,全国各地的大批购房者涌入银滩☆▪。《乳山市年鉴》这样描述道:☆□●▽▷■“2006年银滩旅游度假区的房地产市场开发销售良好,北京◁■▼•●▷、天津、青岛等大中城市市民纷纷进区购房投资置业,房地产市场开发量及房价持续上升▲=■■▲▪。=•”
“现在这里天气很凉爽▪•,我就是夏天来这里避暑=□○▼▪,过了国庆节我就回去了●▼•▼◁。这里冬天没有暖气,也是很冷的。”许大爷来自石家庄,2003年在这里置业后便过起了候鸟式生活…◆■▼。就记者询问的小区入住率,许大爷说,“我们还是愿意在这里住住的,但是这里的入住率很低▪▼。夏天好些,可能会有10%★●…△◇,冬天恐怕连1%都不到。”
乳山市的海景房集中分布于银滩旅游度假区▽◇,这里从1992年7月开始兴建,1994年7月被山东省政府批准为省级旅游度假区,规划面积8.5平方公里。
夜晚,在银滩的一个广场上,大爷大妈们从四周赶来▪▲-○☆-,在霓虹灯下伴着音乐跳起了广场舞,尽管四周的居民楼内依旧是没有几盏灯光▽★。
为何银滩的二手房价格只有新房的一半?答案很简单——供应过剩!银滩的海景房有多少呢?☆=•“把乳山市所有的人口填进去都住不满…▷△◁◇。□•□★”一名乳山市民这样告诉记者。
银滩的生活方式和别处是不同的=□,业主们候鸟一般地来回也使其缺乏发展的动力…▪◇。尽管乳山市政府一再强调完善基础配套和便民服务设施,但起色仍不明显--…▪,道路上极少看到公交车-▪◇□,人们出行的主要方式是满大街行驶的电动小四轮,5元起步。
据记者解,乳山银滩在2000年之后加快了海景房的建设步伐,在20多公里的海岸线上自西向东陆陆续续建设了200多个海景房项目○▼●=★△。在乳山市区中,《每日经济新闻》记者看到最多的就是装修、建材▽◁▽=▲、家具等门店,据说都是依靠来自银滩的生意▪•。
在另一个售楼处,当记者询问新房情况时,一位年轻中介人员表现得很警觉:○▽-=○“你是和‘看房团’一起来的吗◁-●▷▲?如果是(看房团)•●=…▲,我就不敢接待了,惹不起◁=。◁◆”
…▽★-“行有行规。☆☆▽=”在银滩从事近10年二手房中介工作的张先生对《每日经济新闻》记者说:△▲◆“(看房团)是人家拉来的客源,我们不能去抢■★△。不过也有不懂规矩的去抢客源,被人家搞得很惨。”
来自天南地北的客源,就在信息不对称的情况下,在银滩购买了一套套比周遭二手房贵上一倍不止的新房▪▽•▼◇▲。
中介张先生也说:“我手里押了6套房子,这在银滩算少的◆◇▽▽•。我们全款收房子,价格肯定要低一些,我们也得有点利润的◁◆。=▪•-▽-”
2007年至2010年,是乳山房地产业发展的巅峰。2007年•○☆=-,乳山全年共完成房地产投资35亿元,比上年增长116.05%,销售面积119.25万平方米pg电子网站。此后至2010年之间一直保持高位运行,2010年完成投资33.1亿元▼▪=,销售面积达128万平方米。
2013年■-•,乳山市房地产竣工面积仅88□▷▲=□▷.52万平方米,不及2010年高峰时期的一半。
新房项目的售楼人员也似乎早已习惯了这种营销模式,对像记者这种不请自来的客户感到格外诧异。
据记者了解★▽□▽-◇,组织来自全国各地的★☆=●“看房团▽★•…•▲”前来下单◇▪▪=□□,是银滩新房销售的独家秘诀。每逢周末•●◇,一辆辆载满全国各地客户的大巴车便停满了银滩的大街小巷,这便是当地人口中常常提到的“看房团”★★○▷•。
从2000年到2005年,《乳山市年鉴》中描述房地产行业“发展迅猛”,房地产投资总额从8800万元猛增至7.53亿元。
卖房子的比卖菜的多。走在银滩的大街小巷,中介们低价收房也是银滩房价停滞的原因之一-■••-。○◆▲”银滩一位新房销售人员坦言●□○○,大部分都是‘看房团•◇○•=□’。这样充满诱惑的广告词满天飞。又有许多机构开始铺天盖地兜售海景房,”在门可罗雀的金鼎淮河路9号售楼处,摆满桌椅板凳的售楼部显得空空荡荡••◁△★▲。却也并不夸张?“这几年的新房价格是稳步上升的,”陈先生告诉记者…☆○▽。
一名出租车司机在闲聊中告诉《每日经济新闻》记者▷○,他曾经在银滩这里开饭店◇◆◁,不过没多久便转行了◁▷☆:“就夏天旅游的时候会有些人气,别的时间没有人影,在那里做不了生意的。”
记者即将离开银滩的时候,铲车和运输车正在清理沙滩上的浒苔,因为每年银滩最热闹的旅游季即将到来。在海滩散步的许大爷告诉记者•-•:△•○■“我才不关心房子的价格,我就自己住,附近没商业也好▲◇-,人老了喜欢清净○▪◇▪=■。○▼★”中介小王表示:▲◁…■◆☆“我愿意趁着便宜多收几套房子,旅游季马上来了,估计会涨一点◁▷▷■○。○•◁△”
“我们接待您这样的散客还是挺少的,”“在银滩,6月末,正值北方炎热干燥的夏天来临之际,销售人员告诉记者,看到最多的店面便是房屋中介▷=▲。不过质量更好一点的价格会在1万元/平方米以上。因为是工作日没有“看房团”,银滩的新房基本也就是这样,=□△●“以低廉的价格”“给您度假式生活”◁▲。
威海乳山☆•▷,一座以海景房闻名全国的山东小城•◁★▽…▽。盛夏时节pg电子网站,来自全国各地的游客和“看房团”纷纷涌向威海之际•★=○□◆,关于这个○=-“网红”小城的种种吐槽也开始刷屏▲▷◆★•△:“鬼城”“新房打对折也卖不出去”○◆☆▲“最后悔的海景房▲□▼▪”……
“我们的新盘都是框架结构…=○○,质量是周围砖混结构的旧房不能比的,小区的绿化环境也会好很多,所以价格也会略微贵一些。”销售人员特别强调:▷★○◆-“目前银滩不再批新房项目了=□▲,您能买到的新房越来越少了。”
无处不在的老旧海景房在海潮侵蚀下显现出斑驳的情形,一如这里安闲的老人们。小区的安全系数似乎也并不高,记者在银滩走访的两天里,可以随意进出每个小区,从未遇到过物管阻拦。
去年在8000元/平方米-=•●•,今年就是这个价格了▽☆。“我们这里的单价是9000元/平方米,
“我买完就后悔了。”两年前以7000元/平方米的价格买了金鼎银龙湾新房的陈先生懊悔地说道=■-●☆:“这周围的二手房价格才卖不到4000元/平方米◆…○。你的房子质量再好,也经不住一半的差价呀▲▷●,这套房子是砸我手里了,想再卖出去很难了,除非再赔一半。”
随即,记者听到他在电话中促成一套顶层阁楼的交易,价格为1800元/平方米。记者从安居客官网查阅,距乳山100公里外的威海☆△◆,6月份二手房均价为10112元/平方米。相比之下,乳山的二手房价格堪比“白菜”=◇。
在政府“理性引导当地有能力的开发企业接手部分具备盘活条件的烂尾项目,注入二次资金并规划调整”的政策下◆☆◇▽◇,这些项目由金鼎房地产接盘★○▲★,而当年这两个项目的经销公司也正是金鼎●◇•△◇○。
☆△□■“您当时没有了解二手房的情况吗?”对于记者的疑问,陈先生无奈地说▽•-▽-:“当时‘看房团’把时间安排得很紧,也根本不给我们接触当地人的机会,我们根本不知道这里二手房这么便宜。”
不过张先生告诉记者,除非位置和质量特别好的房子,他已经不太愿意收房了,因为一些房子已经快跌破收房价了。
2011年之后▷▪●□■,《乳山市年鉴》已经不再透露年度房地产销售面积和金额情况,竣工面积也日渐萎缩-○△☆-,乳山市政府在当年还叫停了普通海景房的规划审批和开发建设。
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